Сделки с недвижимостью требуют разбора правовых и практических аспектов аренды и продажи недвижимости. Особенно если планируется покупка недвижимости в грузии, стороны должны понимать различия между договорами, проверять объект и грамотно оформлять расчёты.
Содержание
Формы владения и пользования недвижимостью
Наём жилья и аренда нежилого помещения: критерии различия
Наём жилого помещения регулируется жилищным законодательством, нанимателем выступает гражданин. Аренда нежилого объекта оформляется договором аренды, её сторонами могут быть организации и ИП. Отличия: цель использования, состав сторон и порядок расторжения. Существенные условия аренды — предмет и размер платы.
| Критерий | Наём жилья | Аренда нежилого помещения |
|---|---|---|
| Регулирование | Жилищный кодекс | Гражданский кодекс |
| Цель | проживание | деятельность |
| Стороны | наймодатель, наниматель | арендодатель, арендатор |
| Регистрация | не нужна | при сроке более года |
Долевая собственность и её влияние на продажу
При нескольких сособственниках требуется их согласие. Долю сначала предлагают выкупить другим участникам. Сделка в обход этого правила оспаривается в течение трёх месяцев. Для объекта, купленного в браке, запрашивают нотариальное согласие супруга.
Проверка юридической чистоты объекта
Какие записи ЕГРН нужно изучить перед сделкой
Выписка из ЕГРН подтверждает право собственности и отсутствие обременений. В записях отражаются:
- правообладатель;
- кадастровый номер и площадь;
- кадастровая стоимость;
- ограничения и правопритязания.
Обременения и правопритязания третьих лиц
Обременение — ограничение прав: ипотека, аренда, арест, сервитут. Правопритязание — требование третьего лица на объект. Их проверяют по выписке о переходе прав. Арест делает сделку невозможной до снятия.
Договорная стадия: от аванса до передачи ключей
Задаток, аванс и обеспечительные платежи: как зафиксировать
Задаток обеспечивает обязательства. При срыве сделки по вине покупателя он остаётся у продавца, по вине продавца — возвращается в двойном размере. Аванс возвращается в любом случае. В соглашении фиксируют сумму, срок договора, реквизиты.
- Проверить собственность.
- Составить соглашение о задатке.
- Передать деньги под расписку.
- Указать срок основного договора.
Передача объекта и подписание акта приёма-передачи
Акт подтверждает фактическую передачу объекта. В него вносят состояние жилья, показания счётчиков и передаваемое имущество. После подписания риск случайной гибели переходит на покупателя.
Финансовые аспекты сделки
Налоговые обязательства продавца и вычеты для покупателя
При владении менее 5 лет (в отдельных случаях — 3 лет) продавец платит НДФЛ 13%. Освобождение действует для единственного жилья и при продаже в течение 90 дней после покупки нового. Покупатель заявляет вычет до 2 млн рублей.
Расчёт стоимости владения: аренда против приобретения
Собственник платит налог на имущество, капремонт, страховку. Арендатор оплачивает коммунальные услуги и текущий ремонт, если это указано в договоре. Кадастровая стоимость влияет на налог, но не равна рыночной цене.
Риски при ипотеке и пути их снижения
Требования банка к предмету залога и документам
Банк оценивает возраст дома, состояние и наличие перепланировки. Пакет включает отчёт оценщика, выписку из ЕГРН, паспорта сторон. Несогласованная перепланировка становится причиной отказа.
Страхование объекта и ответственности заёмщика
Ипотечное страхование защищает жильё от утраты и повреждений. Страхование жизни заёмщика снижает ставку. При просрочке банк вправе обратить взыскание на залог, квартира реализуется с торгов.
Добавить комментарий